2011 rok spadających cen na rynku nieruchomości

7.02.2012

.

2011 rok spadających cen na rynku nieruchomości

7.02.2012

Rok 2011 w opinii pośredników w obrocie nieruchomościami można by nazwać rokiem spadających  cen. Nie jest to spadek rzędu od 3 do 5 proc. lecz od 10 do 30. Takie wnioski wynikają z ankiety przeprowadzonej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Pytania dotyczyły ruchów cen w grupie mieszkań o powierzchni do  50 mkw., ponad 50 mkw., a także domów i działek. Pytaliśmy również o porównanie liczby transakcji w roku 2011 w stosunku do roku 2010. Można powiedzieć, że spadki dotyczyły nie tylko cen ale liczby transakcji w poszczególnych grupach nieruchomości. Można zauważyć silne zróżnicowanie ruchów cen i liczby transakcji w zależności od  tego czy dotyczą one  mniejszych miast czy większych aglomeracji. 

Zaledwie 17,4 proc. pośredników odpowiedziało, że ceny w grupie mieszkań do 50 mkw. rosły. Warto zauważyć, że te wzrosty dotyczyły głównie mniejszych miast. Nie porównujemy tu „uśrednionych” cen mkw. – raczej ceny całkowite podobnych lokali. Niewielkie wzrosty cen – wynikają z przesunięcia popytu z grupy ciągle zbyt drogich większych lokali – do grupy mieszkań mniejszych i tańszych.

Blisko dwie trzecie pośredników zauważyło spadek cen w grupie lokali o powierzchni mniejszej niż 50 mkw. – i te spadki dotyczyły przede wszystkim większych miast jak Warszawa, Trójmiasto czy Kraków. Nie były to małe obniżki cen, bowiem sięgały od 10 do nawet 20 proc. i dotyczyły głównie lokali w mniej atrakcyjniejszych lokalizacjach lub w gorszym stanie technicznym. W przypadku lokali nowych, ładnie wykończonych i atrakcyjnie położonych, odnotowane obniżki wynosiły ok. 10%.

W grupie mieszkań o powierzchni powyżej 50 mkw. – blisko 83 proc. pośredników w obrocie nieruchomościami sygnalizuje spadki cen. W Warszawie spadki te sięgają nawet 15 proc. w stosunku do cen roku 2010! Wzrostu cen w tej grupie nie zgłosił żaden pośrednik, zaś pozostali najwyżej stabilizację i dotyczyło to mniejszych miast, gdzie wzrosty cen w ubiegłych latach nie były tak silne jak w wielkich aglomeracjach. Podobnie jak w grupie mniejszych lokali poziom obniżek kształtował się w zależności od stanu i położenia nieruchomości. 

Rynek domów jest dość specyficznym rynkiem. Czas sprzedaży się znacznie wydłużył i część właścicieli przy braku zainteresowania jest raczej skłonna wycofać ofertę z rynku niż bardzo znacznie obniżyć cenę. 

Porównanie liczby transakcji roku 2011 do roku 2010 również nie napawa optymizmem i nie sygnalizuje ożywienia na rynku nieruchomości. Generalnie na rynku mieszkań około 30 proc. pośredników zgłasza jednak wzrost liczby transakcji, a 26 proc.- stabilizację. Zmniejszenie liczby transakcji nastąpiło więc dla mniej niż połowy biur nieruchomościami. Na rynku domów – wzrost liczby transakcji sygnalizuje tylko jedna czwarta ankietowanych pośredników, a stabilizację cen  - jedna trzecia. Na tym rynku pośrednicy zgłaszają spadki liczby transakcji nawet 30 do 50 proc. Na rynku działek natomiast blisko 48 proc. pośredników sygnalizuje zmniejszenie liczby transakcji i to o 20-30 proc. I znów – dotyczy to głównie większych aglomeracji.

Bożena Dąbrowska z biura eM4 Nieruchomości z Białegostoku zauważyła w 2011 roku „wzrost sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz zwiększone zainteresowanie najmem”. Jednocześnie – zauważyła - silne spadki cen domów szczególnie z lat 60 i 70, jak i tych najnowszych, komfortowo wyposażonych – mogły się przyczynić do tego, że liczba transakcji w jej biurze – nieznacznie wzrosła, bo niechodliwe nieruchomości znalazły nabywców.

„W 2011 roku obserwowaliśmy bardzo duże zainteresowanie przede wszystkim mieszkaniami o pow. 36-50m.kw., spełniającymi warunki kredytu „Rodzina na Swoim” – klienci decydowali się na zakup bez zbędnej zwłoki, mając nadzieję na możliwość skorzystania z preferencyjnych warunków spłaty zadłużenia. To powodowało wzrost cen małych lokali na naszym (nie tak interesującym pod z uwagi na brak miejsc pracy)  rynku”  - tak wyjaśnia wzrosty cen małych lokali Sylwia Jagódka z WGN Nieruchomości z Kłodzka  - „a urealnienie cen domów jednorodzinnych spowodowało z kolei wzrost zainteresowania tymi nieruchomościami, (największym zainteresowaniem cieszyły się niewielkie domy, na działce 1.000 – 3.000m.kw.).” 

Również Grażyna Czaplicka z biura Nieruchomości Czaplicka z Olsztyna dostrzega wpływ zmian w programie „Rodzina na Swoim”: „Wraz z obniżeniem limitów, radykalnie spadło zainteresowanie dużymi mieszkaniami, ale również dość znacznie lokalami mniejszymi. Obecnie poszukiwane są mieszkania o pow. 38-50 mkw., głównie 2-pokojowe, w cenach maksymalnie do 200 tysięcy złotych, najlepiej w stanie technicznym pozwalającym na zamieszkanie.”

Rynek nieruchomości w atrakcyjnych miejscowościach ma się nienajgorzej – wynika z informacji pośrednika w obrocie nieruchomościami Janusza Tomczaka z Dom&House s.c. z Sopotu. Niewielki spadek cen wiąże on z „pogorszeniem finansowania ze strony banków”. Podkreśla, że w obecnej sytuacji należy dużo  więcej uwagi poświecić klientowi. W przypadku jego biura nieruchomości – owocuje to zwiększeniem liczby transakcji. 

Wzrostu cen nieruchomości pośrednicy w obrocie nieruchomościami raczej nie przewidują: 
„Prognozuję dalszy spadek cen nieruchomości w roku 2012. Zaostrzone warunki kredytowania, praktycznie koniec kredytów z programu Rodzina na Swoim. Te uwarunkowania eliminują z rynku młode małżeństwa, którym trudno będzie osiągnąć zdolność kredytową” - ocenia sytuację na rynku Tadeusz Brzdęk z Agencji Nieruchomości KURORT z Ciechocinka - „Wzrost płac nie nadąża za wzrostem cen dóbr codziennego użytku, społeczeństwo biednieje, nie ma oszczędności”- dodaje ciechociński pośrednik. 

Zdaniem pośrednika w obrocie nieruchomościami Wiesława Malottke z biura nieruchomości MARGO z Gdyni po podsumowaniu roku 2011 można powiedzieć, że był porównywalny do roku 2010 – jeżeli chodzi o obrót. Jego zdaniem – choć brzmi to może paradoksalnie  - wszystkie nieruchomości powinny być tańsze  nawet do 30 proc, bo – jak twierdzi - „taniej sprzedamy, taniej kupimy i klienci mieliby większą zdolność kredytową”.

„Jest coraz więcej spraw trudnych, hipoteki przymusowe postępowania komornicze, sprawy spadkowe, podziały majątkowe” – zauważa Piotr Stręk z WESTHAUS Nieruchomości z Inowrocławia. 

Leszek Hardek, pośrednik z biura nieruchomości Intercentrum z Torunia podsumowuje sytuację rynkową krótko: „Generalnie największy spadek cen można zauważyć przy działkach – jest największa podaż, następnie przy domach, dużych mieszkania i na końcu przy małych mieszkaniach”. 

Michał Niewiński, z biura Mieszkanie24.com z Warszawy widzi dostosowywanie ofert do sytuacji rynkowej: „Mniejsza liczba zapytań niż przed rokiem powoduje korektę cen ofertowych i bardziej elastyczne podejście właścicieli nieruchomości do sprzedaży. Wszystkim naszym klientom rekomendujemy współpracę na zasadach wyłączności, bo wtedy możemy prowadzić intensywną kampanię reklamową nieruchomości”. 

„Reasumując w bieżącym, jak w nadchodzącym roku, sprzeda ten kto obniży cenę. W roku 2011 ceny spadały i nic nie zapowiada ich wzrostu w najbliższym czasie” - twierdzi Paweł Zeliaś z biura SalonDomow.pl z Warszawy.     

Sebastian Janicki pośrednik z Universal Property Sp.zo.o. z Warszawy uważa, że szereg zmian w programie „Rodzina na Swoim” oraz niestabilność złotówki w stosunku do euro i franka spowodowało ograniczenie dostępności kredytów dla osób o średnich i niskich dochodach. Jeżeli dołożyć do tego niekorzystne sygnały makroekonomiczne, a także zwiększenie podaży nieruchomości na rynku pierwotnym, to w efekcie mamy ogromny spadek cen transakcyjnych na rynku warszawskim. Średnie ceny metra kwadratowego dla popularnych lokalizacji nie przekraczają dziś poziomu sprzed 2007 roku, te gorzej zlokalizowane sprzedają się tylko gdy cena jest znacząco niższa od przeciętnego poziomu. 

OLIMPIA BRONOWICKA - Rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Najtaniej wcale nie oznacza najlepiej i najbezpieczniej.

7.02.2012

.

Najtaniej wcale nie oznacza najlepiej i najbezpieczniej.

7.02.2012

W obecnej sytuacji rynkowej, gdy występuje ogromna podaż lokali i to na rynku pierwotnym jak i wtórnym - kupowanie mieszkania wcale nie jest łatwiejsze niż gdy mieszkań bywało znacznie mniej. Nadpodaż lokali jest dość względna. Zdaniem wielu specjalistów rynku nieruchomości, nie tylko pośredników w obrocie nieruchomościami ale bankowców, analityków, firm doradztwa inwestycyjnego obecna nadpodaż wynika z nadmiernie wysokich cen nieadekwatnych do zdolności nabywczej i kredytowej potencjalnych nabywców. Wśród specjalistów rynku nieruchomości panuje dość duża zgoda co do aktualnie występującego trendu zniżkowego cen. Niektórzy przewidują zniżki cen najwyżej przez najbliższe dwa lata. Ale są i tacy analitycy, którzy wieszczą trend zniżkowy do 2016 roku. Takie prognozy nie zachęcają do kupowania – wręcz przeciwnie motywują do dużej ostrożności przy podejmowaniu zakupowych decyzji. Dlatego PFRN z niepokojem czyta porady niektórych doradców rynku nieruchomości, którzy radzą jak oszczędzać przy zakupie mieszkania, nie informując niestety jakie konsekwencje z takich oszczędności mogą wyniknąć dla klienta. 

Jak bezpiecznie zawrzeć transakcję zakupu nieruchomości.

1.    Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
Na rynku wtórnym nie ma obowiązku zawierania umów przedwstępnych w formie notarialnej, a ryzyko z zawarciem umowy zwykłej – wysokie nie jest. Jednak moc umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zależy od jej treści i formy. Najdalej idące skutki ma zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Gdy jedna ze stron nie będzie chciała później zawrzeć umowy ostatecznej, druga - może doprowadzić do jej zawarcia na drodze postępowania sądowego. Odpowiednie orzeczenie sądu zastąpi wówczas podpis osoby nie wywiązującej się z umowy przedwstępnej. Nie warto oszczędzać na takiej formie zabezpieczenia własnych interesów. Dowodem może być fakt, że na rynku pierwotnym ustawowo zostanie wprowadzony obowiązek podpisywania z deweloperem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Taksa notarialna jest negocjowalna, a wielu notariuszy oferuje sporządzenie umowy przedwstępnej jak i ostatecznej w cenie jednej umowy. W tym przypadku oszczędzania na umowie przedwstępnej sporządzonej u notariusza wydaje się bezzasadne.   

2.    Wpis roszczeń do Księgi Wieczystej
Oszczędzanie na wpisie swego roszczenia do księgi wieczystej – jest również bardzo ryzykowne. Koszt takiego wpisu jest w porównaniu z ceną transakcji znikomy bo wynosi 150 zł. Jest to dla kupującego gwarancja, że publicznie będzie dostępna informacja, że jest zawarta umowy przedwstępna na tą nieruchomość. Obowiązuje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli ważne jest to   – co jest w niej zapisane np.: nie ma wpisu roszczenia – i deweloper może np. pod zastaw zapłaconego przez klienta mieszkania zaciągnąć pożyczkę. Taki przypadek miał już miejsce i klienci musieli potem to zobowiązanie spłacić np.: nie ma wpisu roszczenia – i nieuczciwy właściciel może sprzedać nieruchomość kilka razy.

3.    Usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Skorzystanie z pomocy i doradztwa pośrednika w obrocie nieruchomościami nie jest obowiązkowe, ale wysoce rekomendowane. Osoba posiadająca państwową licencję uprawniającą do wykonywania tego zawodu posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie. Działa zgodnie ze Standardami Zawodowymi zatwierdzonymi przez Ministra Infrastruktury, posiada również obowiązkowe ubezpieczenie OC. Warto skorzystać z usług takiego profesjonalisty gdyż w ten sposób możemy zapewnić sobie kompleksową obsługę. Pośrednik wie i pamięta o wielu szczegółach,  na które należy zwrócić uwagę i o których należy pamiętać podczas: oględzin nieruchomości, weryfikacji dokumentów, podpisywania umowy przedwstępnej i ostatecznej, odbioru lokalu. Warto mieć taką osobę przy sobie podejmując ważne decyzje życiowe.
Wynagrodzenie pośrednika, również jest negocjowalne. Pamiętajmy, że na rynku pierwotnym obsługa Doradców pracujących  na zlecenie i rzecz Dewelopera jest wliczona w cenę mieszkania. 
Niektórzy Doradcy oferują przeznaczenia wynagrodzenie pośrednika na długoletnią składkę oszczędnościową. Pamiętajmy, że należy dokładnie czytać wszelkie oferty tego typy. Bardzo często wiążą się one ze zobowiązaniem na bardzo długie lata, w rezultacie są  drogie i mało korzystne dla nas. Nikt nie pracuje za darmo więc taka oferta musi być skalkulowana na osiągnięcie odpowiedniego zysku przez oferenta. Dodatkowo należy sobie zadać pytanie czy „Doradca” pracujący za darmo, bez umowy i ubezpieczenie będzie sumiennie świadczył usługę na naszą rzecz?

4.    Podatek PCC
Zakup mieszkania zawsze jest opodatkowany. Na rynku wtórnym jest to podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania. Podatek ten naliczany i płacony jest w momencie podpisania umowy ostatecznej. Na rynku pierwotnym jest to podatek VAT w wysokości 8% doliczany jest on do ceny ofertowej m2. Doradcy informują, że na podatkach można zaoszczędzić – nie można - podatki są obligatoryjne i zawsze w takiej czy innej formie kupujący musi je zapłacić.

Podsumowując: każdy wie, że NAJTANIE to NIE ZNACZY NAJLEPIEJ. Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości warto przygotować się na koszty związane z jej zakupem. Łącznie wynoszą one ok. 6,6 % wartości nieruchomości i w większości są kosztami obligatoryjnymi. Ryzyko ich nie poniesienia może skutkować znacznie większą stratą.

OLIMPIA BRONOWICKA - Rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Nad morzem coraz więcej apartamentów.

7.02.2012

.

Nad morzem coraz więcej apartamentów.

7.02.2012

Nad morzem coraz więcej apartamentów

Analiza podstawowych danych liczbowych dotyczących wielkich aglomeracji miejskich nad Bałtykiem pokazuje przede wszystkim charakterystyczne cechy tych miast. Szczecin wyraźnie odstaje cenowo od Trójmiasta. Ceny w Szczecinie są zbliżone raczej do dużych miast przemysłowych w Polsce. Natomiast ceny w Trójmieście pokazują, że poszczególne miejscowości – a nawet ich dzielnice – wyróżniają się zupełnie odrębnymi cechami.

Sopot to kurort od początku ubiegłego wieku, miasto o zabytkowej zabudowie – ale i mocno doinwestowane w ostatnich latach. Przybyło tam bowiem sporo nowoczesnych i luksusowych hoteli. Najdroższa oferta pochodzi jednak nie z Sopotu lecz z Gdyni, a konkretniej – z jej ekskluzywnej i pensjonatowej dzielnicy Orłowo, gdzie powstały bardzo eleganckie apartamentowce. Orłowo – dzielnica granicząca z Sopotem jest obecnie najdroższą dzielnicą Gdyni, natomiast Gdynia – miastem, którego rynek nieruchomości budzi coraz większe zainteresowanie. Atutem Gdyni jest dobre zagospodarowanie przestrzenne, ciekawe położenie na nadmorskich wzgórzach, dużo zieleni i przestrzeni. Ceny w cichym Orłowie w wielu przypadkach przebijają ceny w Sopocie, ale ceny ofertowe zaniża ciągle spora oferta z osiedli z popularnymi mieszkaniami. Niemniej Gdynia wydaje się w Trójmieście dziś bardzo atrakcyjnym miejscem do inwestowania. W Gdyni średnie ceny ofertowe utrzymują się na tym samym poziomie przez ostatnie trzy miesiące. W Sopocie tytuł najdroższego lokalu w zasadzie można by przyznać jeszcze jednej  ofercie  – gdzie za 92 mkw. właściciel żąda 1 850 000 zł. W Gdańsku, Sopocie, Szczecinie w ciągu ostatnich trzech miesięcy średnie oraz mediany cen nieruchomości zamieszczonych na Fagora.pl nieznacznie spadły.

Poniżej przedstawiamy średnie i mediany cen metra kwadratowego w Gdańsku, Gdyni, Sopocie i Szczecinie a także udział w ofercie mieszkań popularnych do 50 mkw. i apartamentowych powyżej 100 mkw. 

Aglomeracje miejskie nad Bałtykiem:

Źródło: Fagora.pl

Podatek od najmu w roku podatkowym 2012.

7.02.2012

...

Podatek od najmu w roku podatkowym 2012.

7.02.2012

Podatek od najmu w roku podatkowym 2012.

Ponownie, jak co roku, chciałbym przypomnieć, że w piątek, 20 stycznia 2012 roku mija termin na ewentualne powiadomienie Urzędu Skarbowego, w jaki sposób zamierzamy rozliczać podatek od najmu w roku podatkowym 2012 – na zasadach ogólnych czy ryczałtem, a także – w cyklu miesięcznym czy kwartalnym.

W przypadku najmu prywatnego możliwe są następujące sposoby: na zasadach ogólnych (a więc wg skali podatkowej 18% i 32%) oraz ryczałt ewidencjonowany. Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku płaciliśmy na zasadach ogólnych, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałtem, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne. Wybór formy opodatkowania poprzez złożenie oświadczenia możliwy jest tylko raz w roku, na jego początku (do 20 stycznia) bądź do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego). W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się na zasadach ogólnych, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US.

Oświadczenie nie ma oficjalnego druku, można więc wykorzystać załączony wzór.

Dodatkowo, jeśli zdecydujemy się opłacać ryczałt, powinniśmy także przemyśleć, czy chcemy to robić w cyklu miesięcznym czy kwartalnym –  o tym również należy powiadomić Urząd Skarbowy w oświadczeniu złożonym do 20 stycznia br.

Którą formę opodatkowania powinniśmy wybrać? Najlepiej tę wg której zapłacimy mniejszy podatek. A to zależy od wielu indywidualnych czynników m.in. od tego, jakie ponosimy koszty i jaką amortyzację możemy zastosować.

Wszystko warto po prosto policzyć – należy tylko oszacować przychody i koszty, najlepiej na podstawie danych z poprzedniego roku (poniższy przykład jest prawdziwy, dotyczy mieszkania na warszawskim Ursynowie):

Kolumna A dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, a w ciągu roku zarabia tyle (łącznie ze swojej codziennej pracy oraz z najmu), że nie wchodzi w drugi próg podatkowy.

Kolumna B dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, ale wchodzi w drugi próg podatkowy.

W kolumnie C policzono podatek płacony ryczałtem (stawka 8,5%). Natomiast w kolumnie D policzono podatek płacony ryczałtem, ale w sytuacji, gdy opłaty administracyjne ponosi najemca (tak więc kwoty przez niego płacone nie wliczają się do przychodu, od którego płacimy podatek).

Jak widać, w tym przypadku, jeśli nie wchodzimy w drugi próg podatkowy, ryczałt jest mniej opłacalny od zasad ogólnych. Natomiast w przypadku, gdy zarobki z innych źródeł powodują, że wchodzimy w drugi próg podatkowy, ryczałt wydaje się rozsądniejszy. Niemniej wynika to z takich a nie innych relacji przychodów do kosztów. Można zauważyć chociażby to, że, ze względu na to, że będzie zmieniał się najemca, mieszkanie przez miesiąc będzie stało puste (czyli przychody policzono jedynie za 11 miesięcy). W innych przypadkach obliczenia mogą być korzystniejsze dla ryczałtu. Proponuję więc wykorzystać załączony plik XLS i policzyć dla swojego przypadku…

Poniżej trochę dodatkowych komentarzy dotyczących przykładowego wyliczenia:

• Przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych możemy od przychodu odliczyć pewne koszty. Najistotniejsze z nich to: amortyzacja, odsetki od kredytu (ale nie spłata kapitału, więc należy odsetki w jakiś sposób wydzielić z płaconej przez nas raty), opłaty administracyjne, ubezpieczenie, remonty, ogłoszenia w mediach (gdy poszukujemy nowego najemcy). Koszty muszą być jednak powiązane z przychodami (tj. że ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania przychodu), najlepiej też, jeśli w umowie najmu zapisane jest, że wynajmujący ma obowiązek je ponosić.
• Obowiązuje zasada kasowa, a więc przychód i koszt powstaje w momencie rzeczywistego wpływu pieniędzy na nasze konto bądź w momencie poniesienia danego kosztu.
• Przychody i koszty powinny być udokumentowane np. wyciągiem z konta, potwierdzeniem przelewu, fakturą, rachunkiem, dokumentem bankowym.
• W przykładzie zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny zakupu lokalu (cena mieszkania oraz opłaty notarialne).
• Nie uwzględniono kwot wpłacanych przez najemcę jako pokrycie kosztów opłat licznikowych, gdyż, przy zasadach ogólnych, opłaty za media ponoszone przez wynajmującego mogą być odliczone od przychodu (a więc są neutralne dla dochodu), a przy ryczałcie podatek płacimy jedynie od kwoty czynszu określonego w umowie najmu.